توقعات بدخول شركات عقارية عالمية السوق السعودية.. ومطالب بتفعيل نظام الرهن العقاري
د. العصيمي خلال الندوة ويبدو عدد من رجال العقار والأعمال في المنطقة الشرقية.
حامد الرويلي من الدمام
توقع الدكتور محمد العصيمي أستاذ قسم الاقتصاد والعلوم الإدارية في جامعة محمد بن سعود الإسلامية, المدير العام للمجموعة الشرعية في بنك ****** دخول شركات عالمية السوق السعودية في مجال البناء والإنشاء والطاقة، وذلك بعد أن أثبتت السوق السعودية أنها أفضل الأسواق العالمية آمنها وأقلها تضررا من الأزمة المالية العالمية التي ضربت الاقتصاد العالمي أخيرا, نتج عنها إفلاس عدد كبير من الشركات العالمية وتسريح عديد من موظفيها, داعيا إلى الاستفادة من الأزمة الحالية في صياغة أنظمة الرهن العقاري وتفعيلها في المملكة، خاصة أنها تم تطبيقها في أغلب الدول العربية والإسلامية.
وقال الدكتور العصيمي خلال الندوة الاقتصادية التي نظمها مجلس حسن القحطاني الثقافي في المنطقة الشرقية بحضور خالد بن القحطاني رئيس اللجنة العقارية في غرفة الشرقية وعدد كبير من رجال العقار والاقتصاد إن أسعار البيوت الأمريكية مرت بطفرة غير مسبوقة تاريخيا منذ عام 2000 حتى عام 2007، وارتفعت نسبة الزيادة إلى أكثر من 70 في المائة عن السنوات التي قبلها، إلا أن مواد البناء لم ترتفع بالنسبة نفسها، بل عانت انخفاضا في قيمها الحقيقية, مضيفا أن معدل الفائدة الحقيقي ظل منخفضا في السنوات الماضية، خاصة بعد أزمة 11 أيلول (سبتمبر)، وأن الزيادة التي حصلت في 2005 لسعر الفائدة كانت خلف تلك الإخفاقات في السداد من الشريحة السكانية التي اقترضت من البنوك التجارية لشراء المنازل، ولم تكن على المستوى المطلوب من حيث الملاءة.
وتطرق الدكتور العصيمي إلى الدور الكبير الذي قامت به الحكومة الأمريكية بسبب بعض الإجراءات الإدارية التي سببت تفاقم الأزمة العقارية، حيث بين أنه في عام 1992 طلب الكونجرس من البنكين العقاريين الكبيرين "فاني ماي" و"فريدي ماك" زيادة المبالغ المخصصة لمتوسطي وقليلي الدخول، ومنحت وزارة الإسكان هذين البنكين مستهدفات لذلك، فطلب من البنكين تقديم ما نسبته 46 في المائة عام 1996 و50 في المائة عام 2000، و52 في المائة عام 2005، مما زاد نسبة متملكي البيوت في أمريكا من 64 في المائة في 1994، إلى 70 في المائة في 2005، ما يعادل 11 مليون شخص تقريبا.
وأوضح أن نتائج المشكلة العقارية كشفت تساهل البنوك التجارية في قبول عملاء العقار، بطريقة ليست معهودة، حيث تدافعت في إقراض العملاء دون الدراسات الكافية للملاءة المالية والضمانات، وكانت أسعار العقارات ترتفع في تلك الحقبة، فقد توقعت البنوك التجارية أن مجرد رهن المنزل كاف في تغطية المخاطر، وصاحب ذلك شراء كثير من الأسر بيوتا قيمتها أكثر من مستوى دخولهم، خاصة مع تقديم البنوك التجارية القروض الإضافية التي تعطى للعميل بمجرد زيادة قيمة الأصول العقارية المرهونة لدى البنك والتي تخص العميل, مضيفا أن الإصدارات الجديدة من القروض العقارية ارتفعت بنسب ومبالغ كبيرة, حيث بلغ إجمالي القروض العقارية المورّقة عام 2007 أكثر من 45 تريليون دولار, وتطرق إلى الأدوات المالية المستخدمة في القطاع الاستثماري من الرهن العقاري، وبين أنواع قروض الرهن العقاري، وأن تلك السوق قد مرت بتطورات مهمة في السنوات العشرين الماضية، جعلت تلك القروض والسندات المورقة منها تقدم بشكل مختلف بسبب الهندسة المالية والتمويل المهيكل عن كثير من الصيغ التي كانت معروفة قبل ذلك. واعترف كثير من المستثمرين داخل أمريكا وخارجها بصعوبة تلك الهندسة والهيكلة المستخدمة على فهم كثير من المحللين الماليين في البنوك الاستثمارية والتجارية وشركات التأمين وشركات التصنيف, مستعرضا الجهات والمؤسسات المتأثرة بالأزمة، وقسمها إلى قسمين، قسم أفصح عن خسائره كالبنوك التجارية والاستثمارية وشركات التأمين والصناديق الاستثمارية وصناديق التحوط، والآخر لم يفصح الذي يتضمن الصناديق السيادية، البنوك المركزية، والمستثمرين الكبار والعوائل،, حيث خسرت كثير من الشركات بسبب انخفاض محافظها الاستثمارية و انخفاض الطلب على المنتجات, وعرض أسماء البنوك التجارية والاستثمارية والشركات التي تأثرت بالأزمة والتي زادت أصولها على خمسة تريليونات دولار, منها بنك بيرسترنز، وليهمان برذرز، وفورتيز، ويو بي إس، وسيتي قروب، وبنوك العقار فاني ماي، وفردي ماك، وشركات التأمين إي آي جي، وياماتو اليابانية، وهما أكبر شركات التأمين في البلدين.
وفند أستاذ الاقتصاد والعلوم الإدارية أسباب توسع أثر الأزمة وعدم اقتصارها على القطاع العقاري في أمريكا، فذكر من الأسباب ضخامة الديون الرديئة، وضخامة السندات الربوية المتداولة، والأثر النفسي الكبير لأسماء المؤسسات المالية المنهارة عالميا، وتوسع أطراف كثيرة مثل الشركات في المشتقات المالية والبيوع الآجلة وتوريق الديون، وضخامة الأموال الأجنبية المستثمرة في أمريكا من قبل الدول والشركات الأجنبية، وتكتم المؤسسات المالية على مشكلاتها، مما أوجد جوا مشحونا بالخوف والترقب بين المؤسسات المالية، والصلة المباشرة للأسواق بعضها ببعض والتغطية الإعلامية المباشرة، وتأخر الحلول الحكومية خاصة في بداية الأزمة, وعرف المشتقات المالية وقدم بعض الإحصائيات عن حجم تلك المشتقات, حيث قدر بنك التسويات الدولي "pis" حجم المشتقات المالية في منتصف 2008 بـ 683,7 تريليون دولار، أي ما يعادل 65 ضعفا مما كان عليه في عام 1992، وأسوأ أنواعها ما يقارب 57,3 تريليون دولار في مبادلات نكول ائتماني "cds " مراهنات على خسارة شركات مشهورة" ، وهذه العقود تعد أكثر أصناف المشتقات خطورة والسبب وراء خسارة شركة Aig.
14-02-2009, 10:21 PM
