تقرير9 عوامل تعمق خسائر السوق العقارية خلال 7 أشهر إلى 152 مليار ريال

تراجعت قيمة الصفقات العقارية المنفذة بأحياء مدينة الرياض الأكثر نشاطاً خلال الربع الثالث من العام الهجري الحالي لتسجل 10 مليارات ريال بنسبة انخفاض بلغ 24%، مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، فيما تحسن عدد الصفقات المنفذة بنسبة ضئيلة لم تتجاوز 3% عن العام الماضي وتستقر عند 11160 صفقة خلال الفترة.

و قد أنعشت عدة عوامل صفقات قطع الأراضي لتحسن قيمة الصفقات المتراجعة بتحقيق ما نسبة 91%، وتسجل وحدها أكثر من 9.3 مليارات ريال، فيما لم تتجاوز مساهمة صفقات الشقق السكنية إلا بـ«3%»، وصفقات الفلل بـ«1%» في القيمة الإجمالية، إلى جانب نسب أقل من واحد للمجموعات العقارية الأخرى.

فقد سجلت صفقات الأراضي خلال الربع الثالث من العام الهجري بأحياء مدينة الرياض عدد 10293 صفقة، تلاها صفقات الشقق السكنية بعدد 467، ثم المعارض والمحلات بـ192، البيوت السكنية 115 صفقة، إضافة إلى 67 صفقة للفلل، و16 للعمائر، و10 صفقات للمراكز التجارية والمرافق والأراضي الزراعية مجتمعة.

و استحوذت 10 أحياء بمدينة الرياض على 39% من قيمة الصفقات المنفذة خلال الربع الثالث من العام الهجري، وحققت نحو 4 مليارات ريال، تصدرها حي الرمال بقيمة صفقات بلغت أكثر من 823 مليون ريال، ثم الملقا بـ454 مليونا، ثم الياسمين 393 مليونا، والنرجس 385 مليون ريال، والعارض 356 مليون ريال، فيما سجلت أحياء لبن، السلي، نمار، المونسية، وطويق إجمالي 1.5 مليار ريال.

وبحسب المؤشر، فقد حقق حي الرمال أفضل صفقات قطع الأراضي خلال الربع الثالث بقيمة تجاوزت 820 مليون ريال، وسجل حي الهدا الأفضل في صفقات الفلل بنحو 50 مليون ريال، بينما حقق حي الصحافة أفضل صفقات الشقق بقيمة 114 مليون ريال، وحي الرفيعة الأبرز في صفقات الأراضي الزراعية بقيمة «96» مليون ريال.

وجاءت صفقات الربع الثالث متأثرة بعوامل اقتصادية عدة ضربت عناصر إنعاشه وأبطأت من حركته في السوق العقارية خلال السنوات الأخيرة، وهو ما اعتبره اقتصاديون وخبراء في المجال بأنه أكبر حركة تصحيحية للاختلالات التي أدت إلى انفلات صارخ في أسعار المجموعات العقارية على المستوى المحلي والخارجي خلال الـسنوات الـ10 الماضية.

العوامل الرئيسة المؤثرة في السوق العقارية
وقال الخبير العقاري عبد الحميد العمري، أن استمرار تدني مستويات سيولة السوق العقارية المحلية، و اتساع دائرة تأثرها بعديد من العوامل الاقتصادية والمالية غير المواتية خلال الأعوام الأخيرة، و يتوقع أيضا استمرار تأثيراتها في السوق العقارية طوال الأعوام الخمسة القادمة بمشيئة الله تعالى، يمكن ذكر أهمها وإيجازها في تسعة عوامل رئيسة؛ هي كالتالي:

(1) انخفاض أسعار النفط بنحو 58.3 في المائة خلال الفترة من منتصف 2014 حتى الوقت الراهن، واستمرار ذلك الانخفاض طوال الأعوام التالية.

(2) انخفاض الإيرادات النفطية الحكومية بنسبة 63.5 في المائة خلال الفترة 2014-2016، كنتيجة مباشرة لانخفاض أسعار النفط.
(3) تباطؤ معدل النمو السنوي للسيولة المحلية إلى أدنى مستوياتها خلال العقدين الماضيين (1.5 في المائة يونيو 2017).

(4) استمرار ارتفاع تكلفة تمويل رأس المال، حيث وصل معدل الفائدة على الريال (متوسط أسعار الفائدة بين المصارف لثلاثة أشهر) إلى 1.75 بنهاية يونيو الماضي.

(5) بدء تنفيذ أكبر عمليات إصلاح هيكلية للاقتصاد الوطني ضمن “رؤية المملكة 2030”، تستهدف تحويل الاقتصاد الوطني من الاعتماد المفرط على النفط كمورد وحيد للدخل، إلى اقتصاد قائم على قاعدة إنتاج متنوعة ومتعددة، التحولات التي ستقضي على أغلب التشوهات الهيكلية محليا، وعلى رأسها احتكار الأراضي والمضاربة عليها.

(6) تصحيح أوضاع العمالة الوافدة بسوق العمل، وما سيترتب عليه من انخفاض أعدادها ومرافقيها بنسب كبيرة خلال الفترة 2017-2020، كنتيجة مباشرة لتطبيق رسوم العمالة الوافدة ومرافقيها.

(7) تطبيق عديد من الرسوم والضرائب على ملكية الأصول والسلع المعمرة (كرسوم الأراضي البيضاء)، إضافة إلى بدء تطبيق الضريبة الانتقائية الذي تم مع منتصف العام الجاري، وترقب بدء تطبيق ضريبة القيمة المضافة مطلع عام 2018.

(8) رفع تكلفة استهلاك موارد الطاقة محليا، التي ستؤثر في مختلف أوجه النشاط الاقتصادي محليا، وفي السوق العقارية المحلية تحديدا.

(9) اتساع تأثر السوق العقارية من ارتفاع حجم عروض بيع الأراضي والوحدات السكنية (1.1 مليون وحدة سكنية شاغرة)، وإعلانات ضخ أكثر من 1.5 مليون وحدة سكنية أخرى خلال الأعوام القليلة المقبلة.

و يتوقع مع تزايد حجم معروض البيع من الأراضي والوحدات السكنية كما هو قائم الآن في السوق، واستمرار تأثير الأوضاع الاقتصادية والمالية غير المواتية وضغوطها على السوق العقارية المحلية، أن يستمر أيضا انخفاض مستويات الأسعار، سيجد مع كل مستوى سعر متدن للأصول العقارية قوة شرائية محدودة تقبل بها، وكلما انخفضت الأسعار وجدت قبولا أكبر من قبل المشترين حسب مستوى دخلهم وقدرتهم الائتمانية، وهو الأمر الذي لم يعكسه أداء السوق حتى تاريخه، وما يفسر إلى حد بعيد تفاقم حالة الركود وزيادة سيطرتها على أداء السوق العقارية المحلية.