مقال مهم ارجو من الجميع قراءته مهم جدا

د. أمين ساعاتي
الزميل الدكتور حامد علي هرساني كتب في صحيفة ''الاقتصادية'' بتاريخ 26/9/2010، مقالا مثيرا، أكد فيه قرب انهيار سوق العقار السعودية، بل أكثر من هذا ذهب إلى وضع سيناريوهات الانهيار الوشيك، وحدد أيضا البعد الزمني الذي قال عنه إنه من سنة إلى ثلاث سنوات.
أتصور أن أقل ما يوصف به الزميل الدكتور هرساني بأنه جريء ومقدام أكثر من اللازم، وبالذات حينما قرر أن سوق العقار السعودية ستبدأ عمليات انهيارها بعد عام أو عامين.
بل أعتبره أكثر جرأة من الاقتصادي الشهير نورييل روبيني، وهو أول من َبشّر بأزمة الرهن العقاري في أمريكا الذي توقع انهيار سوق العقار الأمريكية قبل أن تقع الواقعة، لكن هناك فرقا كبيرا بين (النصاب) واضع روشتة الانهيار، العضو في مجالس إدارات البنوك الكبرى في الولايات المتحدة، وبين مجتهد قرأ أزمة سوق الأسهم السعودية وحاول أن يبني عليها احتمال انهيار سوق العقار السعودية.
والأخ العزيز الدكتور حامد كفانا مؤونة تعريف سوق العقار، حينما قال إن المقصود بسوق العقار هو الأرض والوحدات السكنية، ثم يقرر الانهيار المؤكد قبل أن يجعل التحليل يقودنا في نهايته إلى الانهيار، بل أكثر من هذا يؤكد الربط بين انهيار سوق الأسهم وسوق العقار، ويقول بالنص ''إن ما سنعرضه هنا مقابلة بين سوق الأسهم وسوق العقار فلا اختلاف جوهريا بين سوق العقار وسوق الأسهم''.
طبعا نحن هنا نخالفه الرأي ونزعم بأنه لا يوجد التطابق الذي يراه الدكتور هرساني بين سوق العقار وسوق الأسهم، فمثلا التذبذب في أسعار الأسهم أعلى بكثير من التذبذب في أسعار العقارات، وهذا ما لا يمكن نكرانه ونحن نتابع يوميا سوق العقار وسوق الأسهم، إضافة إلى أن الأسهم بيع وشراء في الورق أكثر منه بيعا وشراء في الواقع المادي الملموس الذي يمكن استخدامه أو استثماره في خطوة لاحقة إلى مبنى يسكنه الإنسان أو يستثمره أو يبيعه، وهذا الاختلاف يؤثر على الطلب على العقار بشكل يختلف تماما عن أسباب الطلب على الأسهم.
أكثر من ذلك فنحن نرى أن الدورات الاقتصادية في سوق العقار أكثر بكثير مما نراها في سوق الأسهم التي تضيع فيه الدورات الاقتصادية، بدليل أن السوق حينما هوت في عام 2006 ظلت تتلعثم عند الهاوية وما زالت حتى اليوم متلعثمة وقابعة في الأطراف لا تقوى على القفز أو الصعود.
إن مسطح سوق العقار لا يقبل التعميم في المطلق؛ لأنه مختلف الأطوار، فهناك أراض أو عقارات الطلب عليها غير مرن، أي الطلب عليها لا يتأثر كثيرا بالعرض، ونذكر ـــ على سبيل المثال ـــ أن الأراضي الواقعة على طول الكورنيش في جدة أو الخبر أو الدمام أو الأراضي الواقعة في أوساط المدن التجارية، أو الأراضي والعقارات المطلة أو القريبة من الحرمين الشريفين.. لن تهبط أسعارها في فترات الانكماش الاقتصادي، بل تظل أسعارها عند مستوياتها حتى تنقشع الأزمة فتعاود ارتفاعاتها، وهذا الحيز من العقارات ليس شريحة بسيطة في جملة شرائح العقارات المتوافرة في سوق العقار.
أمام هذا الاختلاف الكلي والجزئي بين سوق العقار وسوق الأسهم أسأل الزميل الدكتور هرسانى: كيف نبني نتائج إحداهما لتقرير نتائج السوق الأخرى دون مراعاة لخصوصية هذه السوق؟
ولا شك أن هذه العمليات التراتبية تجعل عملية المقارنة المتطابقة بين سوق العقار وسوق الأسهم صعبة، ومن الصعب أن نربط بين نتائج سوق من الأسواق مع غيرها، ولا سيما إذا كانت الأسواق تختلف عن بعضها بعضا في طبيعة الخدمة أو السلعة التي تتعامل معها، بمعنى أن الفرق كبير بين سوق العقار وسوق الأسهم، والفرق يكون أكبر حينما نتخذ من سقوط سوق الأسهم مدعاة لسقوط محتمل لسوق العقار.
وإذا عدنا إلى التقارير الرسمية، فإننا نجد أن تقرير مؤسسة النقد الذي تسلمه خادم الحرمين الشريفين من وزير المالية ومحافظ مؤسسة النقد في الأيام القليلة الماضية لا يُلمَح ـــ لا من قريب أو بعيد ـــ إلى أزمة وشيكة في سوق العقار، بل إن الأرقام التي وردت في التقرير تعطي أملا كبيرا في أن سوق العقار كانت إحدى الأسواق التي أسهمت وستسهم في تحقيق المزيد من انتعاش الاقتصاد الوطني، كما أن خطة التنمية الخمسية التاسعة التي بدأ تطبيقها في هذا العام ُتعول كثيرا على سوق العقار في تحقيق برامج التنمية المستدامة، بل تتوقع الخطة انتعاشا واسع الأرجاء لسوق العقار خلال السنوات الخمس للخطة، والجديد أن الخطة أكدت أن الحكومة سيكون لها دور مهم في انتعاش سوق العقار، حيث تتجه الحكومة خلال سنوات الخطة إلى لعب دور أساسي في انتعاش سوق العقار عن طريق نزع الملكيات وشرائها كما تتجه الحكومة إلى شراء الكثير من الأراضي في كل أنحاء المملكة لتنفيذ مشاريعها التي لم تعد خافية على أي مراقب، فمثلا تقوم وزارة الداخلية بشراء الكثير من الأراضي لبناء منشآتها الأمنية، كذلك فإن وزارة التربية والتعليم تشتري الأراضي في كل مكان من المملكة لبناء المدارس والمعاهد والكليات، وكذلك تفعل وزارة التعليم العالي لبناء منشآت التعليم العالي، إضافة إلى مبادرات المؤسسة العامة للسكة الحديد بشراء العقارات الواقعة على طريق مشروعها العملاق المتمثل في ربط مدن وقرى المملكة بشبكة خطوط السكة الحديد، إضافة إلى مشاريع إزالة العشوائيات في المدن الرئيسة التي تقوم بها وزارة البلديات لإحلال العقار الحديث، ثم مشاريع قيام وزارة الصحة ببناء المستشفيات والمراكز الصحية، ثم هذا الانتشار النهم لتنفيذ مشاريع الإسكان التي تقوم بها الكثير من الجهات في محاولة للتخفيف من مشكلة الإسكان التي تؤرق ـــ في هذه الأيام ـــ شريحة كبيرة من المجتمع السعودي، ناهيك عن مشاريع توسعة الحرمين الشريفين والتعويضات السخية التي أدت إلى زيادة الطلب على الأراضي في أماكن متفرقة سواء داخل المدينتين المقدستين أو خارجهما.
وسط هذا الحشد من النشاط الحكومي الهائل في سوق العقار لا مجال للحديث عن انهيار وشيك لسوق العقار، وإنما الحديث الصحيح هو عن انتعاش في سوق العقار وكل الأسواق الأخرى، ولا بد أن ندرك إن سوق العقار هو سوق مهم ومؤثر في الاقتصاد الوطني، بل هو عنوان التنمية، وإن أي انهيار في سوق العقار هو شرخ عميق في كل برامج ومشاريع الاقتصاد الوطني، وهذا ما لم نره فيما نرى ونلمس ونشاهد.
وفي ضوء هذه المشاريع الحكومية المتعلقة بالعقار، فإن مشاريع الدولة لوحدها كافية للحفاظ على نشاط مستقر في سوق العقار لسنوات طويلة مقبلة.
أمّا بالنسبة إلى دور الأفراد والقطاع الخاص في الطلب على العقار والحفاظ على مستوى من انتعاش السوق، فإنه دور كبير ولم يعد دور القطاع الخاص في كل أسواق الاقتصاد الوطني دور هلامي وبسيط، بل إن مشاريع التطوير العقاري وبناء الأسواق وبناء المنازل والمنتجعات والمصانع والأبراج لم يعد خافيا على أي إنسان يجوب أنحاء المملكة.
والواقع أن هناك تناقضا رهيبا بين عنوان المقالة وموضوع المقالة، فالأخ العزيز اختار لمقالته العنوان التالي: ''متى سينهار سوق العقار؟''، ثم ربط مصير سوق العقار بكلام وعبارات متناقضة ومتنافرة وغير موضوعية، ثم جاء في النهاية وألغى الموضوع برمته وقال: وحقيقة الأمر إنه لا يوجد لدينا سوق عقار!
والسؤال الذي يطرح نفسه كيف يقول إنه لا يوجد سوق عقار، بينما يعنون مقالته بعنوان ''متى ينهار سوق العقار؟''.
إننا نختلف مع الزميل العزيز ونؤكد أنه توجد سوق للعقار السعودي، بل إن سوق العقار السعودية من أكبر أسواق العقار في المنطقة، لكنها تحتاج إلى أنظمة ُتشرّعُها وتُنظمها وتحفظ حقوق كل المتعاملين فيها، وهناك ثلاثة أنظمة في مراحلها النهائية من الاعتماد.
وإذا كانت سوق العقار تتعرض لحالة من الركود في هذه الأيام، فإنه ركود سيعقبه رواج، ونعرف جميعا أن سوق العقار السعودية مفتوحة للشائعات التي تصيبها في فترة من الفترات، لكنها لا تلبث أن تعود إلى حالة السيولة والرواج.
ولذلك فإن ما أُراهن عليه هو أنه لا وجه للمقارنة بين الأسباب التي أدت إلى انهيار سوق الأسهم والواقع الذي يعيشه سوق العقار السعودية التي تتنامى ـــ بخطى ثابتة ـــ في ظل نشاط اقتصادي تقول عنه التقارير الصادرة من المنظمات الدولية المالية والاقتصادية إنه أقوى الاقتصادات في منطقة الشرق الأوسط، بل إن المنظمات الاقتصادية والمالية الدولية تسجل للاقتصاد السعودي في هذه الأيام الكثير من الأرقام التي تعبر عن متانة أداء الاقتصاد الوطني، وكل الشهادات الدولية تتوقع للاقتصاد السعودي في كل أنشطته سواء العقار أو خلافه أداءً مميزا في المستقبل القريب، ولا توجد منظمة واحدة تقول إن الاقتصاد السعودي سيشهد انهيارا في أي سوق من أسواقه، وآخر التصنيفات الدولية هو التصنيف الذي صدر قبل أسبوع واحد من الصين وصنَّف المملكة في المركز الثالث على العالم بالنسبة إلى تنمية المدخرات السيادية.
إن انهيار سوق العقار خلال مرحلة من مراحل الازدهار الكامل للنشاط الاقتصادي في جميع المجالات .. أمر يدعو إلى الشك والريبة، ويجب ألا يغيب عن أذهاننا بأن سوق العقار تشهد في هذه الأيام دورا حكوميا لم يسبق له مثيل في تاريخنا الاقتصادي المعاصر.